系统门窗到底贵多少?贵在哪?(下) | 门窗工程成本总结(六)

地产成本圈2022-08-21 08:41:51

字数4000阅读时间8分钟


价值工程引进我国38年以来,在地产项目中的案例不胜枚举。系统门窗的应用,正是基于价值工程中提升价值的五大途径之一——成本略有提高、产品价值大幅提升。 

系统门窗应用于地产项目,多是产品差异化策略的体现——通过一定的增量成本投入、形成产品的差异化,以获取销售溢价。

面对这种高性能、高成本的系统门窗,我们成本人多是第一次接触,系统门窗好在哪?贵在哪?为什么好?为什么贵?搞清楚了这些问题,我们就能心中有底、专业笃定。在系统门窗到底贵在哪?如何选?(上)这篇文章中,从技术角度、定性分析了系统门窗的三个主要问题:好在哪?贵在哪?如何选?

本篇将从成本角度、定量分析系统门窗与普通断桥铝门窗的成本差异,回答这三个问题:贵多少?贵在哪?如何选?

先做一个简短的回顾。系统门窗——是运用系统集成的思维方式,基于不同的客观环境和主观要求所研发的门窗系统,它并非一流品牌部件的组装,而是由多要素、多个子系统相互作用、相互依赖所构成的有机集合体。在生产环节,系统门窗区别于普通门窗的主要特征是:研发、集成。详细内容,请点击阅读:系统门窗到底贵在哪?如何选?(上)

贵多少?

系统门窗相对于非系统门窗的成本增量

由于我国的系统门窗多是引进欧洲系统,且各厂家之间技术上自成体系、并不兼容,造成系统门窗的个性化特征突出、配件通用性差、只能使用厂家配套产品。这些情况一方面造成价格高昂,另一方面使得价格间可比性差。

为了使数据尽量具有代表性和可比性,本文的分析对象中统一了相关技术参数和成本口径。具体如下:(注:这是本篇进行数据分析的前提条件)

前提条件

•  时间/ 城市: 2017年上海

•  楼盘档次:高端

•  洞口尺寸:1500*2400

•  窗       型:内开内倒窗LC1524

•  门窗品牌:一线品牌,系统窗为进口旭格AWS65

•  型材类别:断桥铝合金

•  玻璃配置:6low-e+12A+6钢化

•  特殊事项:分析中不含钢附框的成本

系统门窗相对于普通断桥铝门窗来讲,其成本增量情况详下表所示:表中,综合单价是门窗面积单价、平米指标是地上建筑面积单价。

简单的对比就可发现,国产、进口两种系统门窗相对于普通断桥门窗,其地上建筑面积口径的增量成本分别是68元/m2、213元/m2,与绿色建筑2星、3星的增量成本相近相当于普通住宅地上建安成本的3%、10%。

贵在哪?

看似贵在型材、五金等有形成本上,实质是贵在无形


系统门窗到底贵在哪?如何选?(上)中,从技术角度分析了系统门窗贵在哪?其中特别提到研发设计、后续服务、综合性能等非实体性成本是造成系统门窗成本高昂的一个重要原因,在下面对构成门窗的实体部件的成本分析和对比中,我们会看到这些非实体性成本的影子。

1、对比两种门窗的综合单价组成,以找到成本增量的关键因素。

先看综合单价的对比情况:

由此,我们可以得到相应的增量成本数据:

系统窗成本增量的构成情况

结论

成本增量

进口系统窗较普通断桥窗的增量成本为851元/㎡(净增147%)。

1、在总增量成本中,供应价部分占79%,是主要部分。

再来进行深入的对比和分析,下图是综合单价中供应与安装的比重变化情况:

供应价:安装价

普通断桥铝门窗

进口系统窗

通过对比发现,两类门窗的成本在供应、安装上的权重差异不大,说明系统窗的成本并未因为选材高档而提高供应价的比重。这也印证了上篇系统门窗到底贵在哪?如何选?(上)说到的“贵在哪”——贵在于“研发设计、后期服务、综合性能”等多方面。“研发设计”等费用投入保证“综合性能”,因此,供应价不仅包含“综合性能”这看得见的成本,还承载了研发设计等无形成本。

下面再进一步分析综合单价中的主要部分——供应价。

供应价的构成分析

普通断桥铝门窗

进口系统窗



两类门窗在供应价部分的成本构成情况:

通过对比可知:

(1)成本比重降低:玻璃;

(2)成本比重不变:人工;

(3)成本比重提高:辅材、型材、五金。

深入分析发现,各个因素的成本比重提高、或下降的原因在于——是否与系统窗的研发设计有关。若该部件与研发有关则会增加其成本比重,如型材、五金、辅材;无关则比重不变或降低,如玻璃、制作人工。即:研发是产生系统窗成本增量的关键因素。

同时,我们再看两类门窗在供应价部分的增量成本的绝对数的分布情况:

成本增量中供应价部分的构成情况

结论

供应环节的成本增量

进口系统窗较普通断桥窗的增量成本为851元/㎡(净增147%)。

1、在总增量成本中,供应价部分占79%,是主要部分。

2、在供应价的增量成本中,型材占比53%,是主要部分。

即:进口系统窗的增量成本中主要部分是供应价,而供应价的增量成本中主要部分是型材——这也印证了“型材设计与断面专利是系统门窗厂商产生增值效应的重要环节”这一关于供应商盈利点的说法。

综上所述,研发过程和专利成果是成本增量背后的主因,而型材、五金、辅材是研发成本得以推销的载体和表现形式。而摊销性质的成本,是一个可变成本,工程量多则摊销后成本低——认识到这一点对于系统门窗这种高性能产品的推广至关重要。

2、进一步拆解供应价,量化三大因素的成本增量。

1、型材 

在上述分析供应,我们已发现型材的增量成本占整个供应环节增量成本的53%,是主要因素。

两类门窗在型材成本上的差异有多大?

•  普通断桥铝门窗:型材单价=铝锭价+加工费+隔热条=12+6+3=21元/kg,按本案例窗型的含量10kg/㎡计算,折合每平米门窗的型材成本为210元/㎡;

•  进口系统门窗:每平米报价一般为500~700元/㎡,较之贵出1.5倍至2倍,而型材含量仍是10kg左右、增加并不明显,暂时按增加20%估算,即型材报价暂且本案例数据565元/m2=12kg*47元/kg

即:两者在型材上的成本差异为355元/㎡。

下面分三个因素进行详细分析:

(1)采购渠道的差异

本案例中系统门窗的型材为旭格公司统一购买,按采购渠道可分为三类:

进口:门窗厂直接从旭格采购进口穿条型材;

国产:门窗厂直接从旭格采购国产穿条型材;

采购加工:门窗厂从系统供应商处采购隔热条、型材、专用穿条机,自行穿条。该方式价格最低。

该原因造成的成本差异,目前暂无数据可供量化分析。

(2)材料本身的差异

铝合金材质及加工

系统窗型材由指定型材生产商加工,用6060的铝合金,以德国标准的强度、厚度来生产型材,加工精度要求更高,其抗拉强度、条件屈服强度等指标,均远优于国内的铝型材型号6063。系统窗的壁厚一般为1.6mm厚于普通断桥门窗的1.4 mm,线密度较普通铝合金门窗增加20%左右,纯材料成本整体增加30%左右。

因型材本身差异导致的成本增加约118元/m2——估算材料用量增加20%、材料单价增加30%。

隔热条

普通断桥铝合金门窗普遍选用国产隔热条;系统门窗一般采用进口隔热条,且隔热条宽度较普通门窗的隔热条增加40%~80%不等,例如旭格65系列的隔热条宽度可达30mm,且需采用专门的穿条机,加上品牌垄断优势,系统门窗隔热条成本较普通断桥门窗隔热条增加约90%~120%。 

因隔热条差价导致的成本增加约24元/㎡——由于隔热条重量直接计入型材重量内,故不再重复分析量差;只考虑进口条与国产条对铝型材加工费的影响约2元/kg,即增加成本12*2=24 元/

(3)其他非实体性的成本增加因素

除上述两项后的成本增量为355-118-24=213元/

根据目前的分析,该成本增量是系统商(如本案例中的德国旭格)的无形成本摊销,这些无形的成本包括品牌费、型材设计和断面专利费等。

这一看法也从另一个方面得到佐证。国产系统门窗比进口系统门窗在型材上的报价一般低200~300元/。这个差价基本上可以看作我国的系统窗厂家掌握了型材的开发设计与断面选择等系统性技术后不用再向国外系统商交纳品牌和专利费用,从而降低了成本。

系统窗在型材上成本增量的构成情况

结论

在型材上的成本增量

进口系统窗较普通断桥窗的增量成本为851元/(净增加147%)。

1、在总增量成本中,供应价部分占79%,是主要部分。

2、在供应价的增量成本中,型材占比53%,是主要部分。

3、在型材的增量成本中,品牌及专利占比60%,是主要部分。

系统商,提供系统解决方案,靠技术研发就能占到型材增量成本的60%,每施工一个平米的进口系统门窗,我们支付给技术专利上的费用就高达213元——在金字塔的顶端。

2、五金配件

“五金配件是门窗的心脏,而不是配角。”——这一点在系统窗上得到最完美的体现。

五金是系统门窗的核心部件,五金成本约占系统门窗的15%~20%,较普通断桥铝门窗增加约7个百分点,同时也是供应价增量成本的第二大因素,占比27%。

作为窗扇与型材的连接部分,五金是最容易磨损的部位,直接关系到使用的方便性和耐久性。进口系统窗的五金配件为什么比非系统窗贵出近300%~400%?

其原因与型材类似,与研发和专利有关。“国外系统公司如旭格、阿鲁克除了通过型材断面的开发与设计获取增值效应外,还利用独特门窗系统技术单独开发配件槽口,客户必须使用其专用配件,在配件上获得特有的附加值。”摘自系统门窗即将走进千家万户,门窗企业都做好准备了吗?》

3、制作辅材 

系统厂家一般有自己专用的密封胶条,采用进口原料及抗老化特殊配方,具有很强的拉伸强度,良好的弹性,以及优秀的耐温性和耐老化性,可以确保胶条保持稳定的性能长达20年以上。

普通铝合金门窗密封胶条一般选用国产三元乙丙胶条,其价格一般为1元/m左右;系统窗密封胶条一般选用进口三元乙丙胶条,其单价为国产的3~4倍不等。此外,旭格门窗制作时采用专用组角、销钉及玻璃扣条卡件。

因系统门窗制作辅材的组价并不明晰,现仅通过平米指标综合折算,系统门窗制作辅材需100元/㎡,为普通门窗的5~6倍。

增量成本分析小结:进口系统窗较普通断桥窗的增量成本为851元/m2(净增147%),其中供应价部分占79%,是主要部分;而在供应价的增量成本中,型材占比53%,是主要部分;在型材的增量成本中,品牌及专利占比60%,是主要部分。

如何选?

从定位、目标成本、节能等方面综合考虑

通过以上对比分析,大家都对系统窗的成本组成有了一定了解,那么什么样的项目才值得做系统门窗?如何选择合适的系统门窗?

笔者近期进行了密集调研后认为,可以从楼盘定位、目标成本、节能要求等多方面综合考虑。

1、楼盘定位

由于国产、进口两种系统门窗按地上建筑面积计算的增量成本达到68元/m2、213元/m2,相当于普通住宅地上建安成本的3%、10%,比重相当高,非普通住宅项目可以承受。

根据我国房地产市场现状,采用系统门窗的项目基本为以下情况:

•  一线城市的市区的高端豪宅

•  二线城市的核心区域的高端豪宅

•  售价均为7万/㎡以上的项目

以下是根据几个不同档次项目的调研情况,归纳整理的一个简单的门窗配置表,可供参考:

相应的成本情况详下表:

2、目标成本

门窗的目标成本指标是一个项目用何种价格水平的门窗的限制因素,以墙地比0.25为例,门窗在选型时可参考下表:

3、节能要求

各地现行的居住建筑节能设计标准中对于外窗的K值要求趋向严格,以窗墙比≤0.4的普通高层住宅为例,K值要求详见下表:

以上海为例,若做普通断桥铝合金门窗,窗框传热系数按常规3.0计,若要满足整窗传热系数低于2.2,玻璃最低配置为5low-e+12Ar+5。

而系统门窗的型材K值远低于普通铝合金门窗的型材K值,以旭格窗系统为例,其窗框的极限K值可做到0.71。

同样的65系列平开窗,以窗框比20%计,我们来看一下上海、北京两个城市的普通铝合金门窗以及系统门窗的型材配置上的成本差异:

不同玻璃厚度对应的型材用量及成本均不同,需根据项目自身定位进行统筹考虑、合理选择。


总  结   


在房企的竞争加剧及建筑节能政策升级这样双重压力的叠加之下,如何提高产品竞争力成为地产开发项目的核心问题。

而系统门窗,一方面能最好地满足建筑节能需要,另一方面又可形成产品差异化、满足客户个性化的需求,从而提升竞争力和获取销售溢价,已越来越受到地产项目的关注和亲睐。

增量成本却成为系统门窗推广的一个拦路虎。国产、进口两种系统门窗相对于普通断桥门窗的增量成本高达68元/m2、213元/m2,相当于普通住宅地上建安成本的3%、10%,影响大。但,通过这篇文章的分析,我们了解其背后的主因是系统门窗的前期研发成本的摊销,而该摊销成本将随着技术国产化、工程量增加等利好条件而逐步降低。

系统门窗,是门窗行业发展的大趋势。

说明:本文数据和分析是基于特定情况下的报价,主要为帮助没有接触过系统门窗的成本同仁们了解、熟悉其技术经济特点,仅供学习和参考,如有意见敬请留言或直接与我们联系。  


5、系统门窗到底贵在哪?如何选?(上)

4、不同的建筑节能标准对外窗成本有多少影响?

3、设计与成本的协同管理

2、--进行中--

1、铝合金门窗(2.0版)

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